烂尾楼购房业主断贷所涉纠纷的成因分析和处置建议

烂尾楼购房业主断贷所涉纠纷的成因分析和处置建议

曾薇

摘要：近期，随着江西景德镇一楼盘业主发布的强制停贷告知书在网络上广泛流传，一石激起千层浪，引发了全国多省份烂尾楼购房业主纷纷公开发布断贷通知，宣称在楼盘复工之前，将停止向银行归还贷款。一时间将一直以来就屡屡出现的烂尾楼事件又一次推上了风口浪尖，再次成为公众高度关注的事件。那么“断贷”行为究竟合法与否？会导致哪些类型的纠纷？人民法院对该等纠纷现有审判思路如何？该现象究竟因何产生？如何才能从根源上杜绝该现象的发生？这就是本文试图探讨的内容。

关键词：烂尾  购房业主 断贷  纠纷

一、“断贷”行为的“情与法”

烂尾楼购房业主采取断贷措施，实际也是无奈之举，其目的并非不归还贷款，而是试图给开发商施加压力，从而使楼盘复工，使其购房目的得到实现。

从情理上来说，业主办理商品房担保贷款合同也就是俗称的按揭贷款合同，直接目的是获得贷款来支付部分购房款，最终目的是获得房屋交付。在当前房屋销售以预售制为主要方式的情况下，签署商品房预售合同以及按揭贷款合同时，交易的房屋尚未完成建造；当在建房屋出现停工时，业主对开发商能否按期交房亦即按揭贷款合同的最终目的能否实现产生合理怀疑，而暂停归还银行贷款，似乎情有可原；而当预售的房屋已经出现了“烂尾”，一方面是业主无法获得房屋，另一方面是要求业主继续归还银行贷款，怎么看都不符合人之常情。

从法理上来说，商品房预售合同，是业主即买受人，与开发商即出卖人之间签署的合同，业主的主要义务是支付购房款，开发商的主要义务是交付房屋；按揭贷款合同则是业主即借款人，与银行即出借人之间签署的合同，银行的主要义务是发放贷款，业主的主要义务是归还贷款本息。这两个合同是相互独立的合同，从合同相对性的角度来说，业主不能当然的因为在建房屋的停工，而停止履行其在借款合同项下归还借款的义务，理由如下：其一，在建房屋的暂时停工，并不意味着一定出现烂尾的情况，只要开发商及时解决问题，房屋还是可以按期交付的；其二，就算房屋已经出现了烂尾，那也是业主与开发商之间就商品房预售合同产生的纠纷，业主可以追究开发商的违约责任；就按揭贷款合同而言，银行已经履行了放款义务，业主就应当履行归还借款的义务。这么看来，业主因为“烂尾”而“断贷”似乎又没有法律依据，不是一个合法行为。

但如果将商品房预售合同和按揭贷款合同割裂开来看，又产生了一个权利义务失衡的问题。在发生楼盘“烂尾”事件后，业主固然可以通过诉讼，解除与开发商之间的商品房预售合同，随之业主获得要求开放商归还购房款的债权，然后按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，业主再解除与银行的按揭贷款合同，原则上按揭贷款合同解除后，业主应该将银行已经直接划拨到开发商账户的贷款归还给银行，银行应该将业主已经归还的借款本息返还给业主。但彼时开发商的资金状况已经极差（否则在建房屋也不会烂尾），业主对开发商的债权很难实现，这就导致一方面，业主要把剩余的贷款本息还给银行，另一方面因为开发商的问题，业主既拿不到房子，又拿不回购房款，三者之间的权利义务极度失衡。幸而该《解释》第二十一条又规定，在上述情况下，由开发商将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和业主，稍稍均衡了一下三者之间的权益，业主面临的损失降低到首付款拿不回来。这实际上已经体现了法律对作为弱势群体的购房者作出的保护。

二、烂尾楼购房业主断贷所涉纠纷类型及裁判思路

通过大数据查询，烂尾楼购房业主断贷所涉纠纷类型及裁判思路如下：

（一）商品房预售合同纠纷

即因房屋烂尾，导致开发商无法按期交房，业主起诉至法院，要求解除商品房预售合同引发的纠纷。

在Alpha案例库中设定查询条件如下查询条件：

案由：商品房预售合同纠纷

检索条件：全文：烂尾 解除合同

共查询到案件1317件，其中一审案件有934件，二审案件有365件，再审案件有18件；通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下诉讼请求全部/部分支持的有828件，占比为88.65%；全部驳回的有89件，占比为9.53%；其他的有13件，占比为1.39%。   

可见，在预售商品房出现“烂尾”的情况下，业主解除商品房预售合同的诉求基本能够得到支持。

该类纠纷的裁判思路较为统一：只要符合法律规定或者双方合同约定的合同解除条件，业主要求解除商品房预售合同的诉求即能得到法院的支持。

（二）金融借款合同纠纷

该类纠纷又分两种情况：第一种，因所购房屋烂尾，业主断贷，导致银行起诉业主，要求解除按揭贷款合同引发的纠纷；第二种，业主在因房屋烂尾解除了商品房预售合同之后，又起诉银行，以不能实现合同目的为由，要求解除按揭贷款合同引发的纠纷。

在Alpha案例库中设定查询条件如下查询条件：

案由：金融借款合同纠纷

检索条件：全文：解除合同，烂尾

共查询到案件558件，其中一审案件有283件，二审案件有272件，再审案件有3件。通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下诉讼请求全部/部分支持的有280件，占比为98.94%；全部驳回的有2件，占比为0.71%；其他的有1件，占比为0.35%。

也就是说，在房屋因烂尾而发生断贷的情况下，不论是银行还是业主起诉要求解除按揭案款合同，均得到了法院的支持。

该类纠纷的裁判思路如下：

就银行起诉业主要求解除按揭贷款合同的情形，法院认为因为开发商原因出现楼盘烂尾导致房屋未能按时交付的情况，系另一法律关系，不能免除业主按照按揭贷款合同约定归还贷款的责任，故支持银行解除合同的诉请，同时判令业主一次性偿还剩余借款本息、利息及罚息。

就业主起诉银行要求解除按揭贷款合同的情形，较多的出现了业主在因所购房屋烂尾未能按期交付而起诉开发商要求解除商品房预售合同的同时，以合同目的不能实现为由，同时起诉银行，要求解除按揭贷款合同。法院对此一般根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款的规定，对两案合并审理，认为业主与开发商签订商品房预售合同，与银行签订按揭贷款合同，该两份合同虽然是相互独立的合同，但因其目的均在于获得房屋，所以两合同又是相辅相成的，具有密切的关联性。业主因为无法获得房屋，两个合同的目的均无法实现，故要求同时解除两个合同，法院为了便于查明案件事实，从节约司法资源，减少诉累，便利人民群众解决纠纷的角度出发，而对两个案由合并审理。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定判决1、解除业主与开发商之间的商品房预售合同；2、解除业主与银行之间的按揭贷款合同；3、开发商返还业主已经支付的首付款；4、开发商返还业主已经向银行归还的贷款本息；5、开发商返还银行剩余贷款本息；6、开发商向业主支付商品房预售合同约定的违约金。

（三）对于案外人执行异议之诉

因房屋烂尾，导致开发商无法按期交房，房屋无法办理权属证书，开发商的其他债权人在对开发商申请强制执行时，法院查封了业主已经购买的房屋，导致业主起诉债权人，要求解除对其所购房屋采取的查封等执行措施而引起的纠纷。

在Alpha案例库中设定查询条件如下查询条件：

案由：案外人执行异议之诉

检索条件：全文：烂尾

共查询到案件703件，其中一审案件有494件，二审案件有184件，再审案件有25件。通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下全部驳回的有373件，占比为75.51%；全部/部分支持的有90件，占比为18.22%；驳回起诉的有20件，占比为4.05%。

可见，处于烂尾状态的房屋在开放商债权人申请强制执行的案件中被查封时，业主要求解除查封等执行措施的诉求，得到法院支持的概率并不高。

该类纠纷的裁判思路如下：

出现烂尾的房屋，定然尚未办理不动产权属证书，属于登记在开发商名下的商品房，法院审查业主的异议是否成立，主要依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条，根据该条规定，异议成立，能够排除执行的必须满足三个条件：第一，业主和开发商签署了商品房买卖合同，这一点就烂尾楼购房业主而言是能够得到满足的，因为其既然已经办理了银行按揭贷款，那自然是签署了正规的商品房预售合同的；第二，业主购买的商品房系用于居住且业主名下无其他用于居住的房屋；第三，业主已经支付的房屋价款超过了合同约定房屋总价款的百分之五十，于烂尾楼购房业主而言，这一点也是能够满足的，因其已经通过自行支付的首付款，加上银行直接划拨到开发商处的按揭贷款，付清了全部的购房款。因而对烂尾楼购房业主的案外人执行异议之诉，是否能够得到法院支持的关键即在于第二点，即，该房屋是否为业主购买的用于居住的唯一居住用房，如是，则其诉求可获得法院支持，如不是，则其诉求将被法院驳回。

三、烂尾楼购房业主断贷成因分析

（一）市场因素——房地产市场供过于求，房产销售不景气，开发商回笼资金较慢，后续投资乏力。

任何一个行业的健康发展，均离不开市场的调节；供不应求，则蓬勃发展，供过于求，则萧条衰退。

一方面，城镇化建设、新农村建设，带来的规模化拆迁，导致户均安置房的持有量均在2套及以上，周边学校、医院、娱乐、消费等配套设施亦逐步完善，人们购买商品房的欲望下降；另一方面，房价的上涨，亦导致人们对商品房望而却步，商品房销售整体需求减少；商品房销售市场遇冷，开发商投资无法快速收回，导致缺乏建设资金。

（二）政策因素——房地产三条红线政策出台后，控制了房地产企业的融资规模，加剧了房地产企业资金缺口。

早些年，因房地产行业发展势头迅猛，国家扶持力度大，众多房地产企业为了追逐高额利润，高负债运作；2020年8月，为了规范房地产行业，央行和住建部出台了“345”新规，也称“三道红线”，并根据触线数量将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，每隔一档，融资规模上限增加5％。从而实现对房地产企业的融资规模进行控制。

2020年9月16日监管部门又下发了《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》（包括《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》），表格中除涵盖“三道红线”监测指标外，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、名股实债融资、供应链资产证券化产品融资以及其他表外有息负债等数据。监测表对于债权的认定非常严格，对于负债认定标准也更注重实质。

（三）监管因素——对商品房预售款监管不利，未能实现专款专用。

当前，我国房屋销售的主要模式为预售制，预售制的“利”显而易见，诸如充分利用社会资金、加速资金流转速度，提高资金使用效率等；但也存在“弊”，最直接的一点，在房屋预售制下，作为销售对象的房屋，在购房者付清购房款的时候，尚未完成建造，购房者存在拿不到房屋的风险，也就是本文讨论的“烂尾”，为了规避这一风险，我国专门制定有《城市商品房预售管理办法》，指定了商品房预售的各级管理机构，设定了商品房预售的条件，对商品房预售实行许可制度，尤其规定，商品房预售款应当专款专用，用于房屋所在工程的建设，并授权房地产监管部门制定商品房预售款监管的具体办法。

虽然都有规定，但是在实际操作中，项目资金链断裂的重要原因之一，就是本应用于本项目建设的预售款被挪作他用，导致本项目烂尾。

（四）运营因素——集团化管理导致项目公司空壳化，建设资金无着落。

    房地产企业因工程量大，投资量大，需要的人力物力大，往往以集团公司为主要的存在形式，集团公司就每个楼盘在当地设立一个项目公司，由集团公司统筹管理。各楼盘的销售情况不一，回款情况不一，资金需求不一，就容易出现集团公司为了整个集团的利益，将原本应用于本项目的建设资金，在各项目之间统筹，当某个或某几个项目出现特别困难的情形时，往往容易导致其他开发项目受牵连，而出现多米诺骨牌效应，各项目纷纷出现资金问题。

四、处置建议

（一）加强宏观调控

充分发挥政府宏观调控作用，坚持以市场为导向，通过控制国有土地使用权的出让来实现控制房地产项目开发的位置、速度、规模，促进房地产市场供需平衡，健康有序发展。

（二）加强监管力度

一是提高商品房预售条件：其一，提高开发商投入资金占工程建设投资总额的比例；其二，增加对预售商品房已施工程度的要求。

二是加强对预售资金的监管，保证专款专用。《城市商品房预售管理办法》对预售资金的监管，只做出了原则性规定，实践中，一般是通过银行对预售款专用账户进行监管，而监管的效果往往很差，应制定专门的预售资金监管办法，从监管主体、监管金额，提取条件、使用情况的实质审查、监管不力法律后果等方面作出详细规定。

（三）加强政府协调

对尚未形成诉讼的烂尾楼购房业主断贷现象，通过政府协调，引入新的资方，保障房屋完工交付，房屋一旦重新开始建设，业主自然恢复还贷。

（四）加强司法保障。

对现有烂尾楼购房断贷业主，已经形成诉讼的，采用商品房预售合同纠纷与金融借款合同纠纷合并审理的方式，一揽子解决纠纷。